WORLD พลิกธุรกิจ 'อสังหาฯ' สร้างโมเดล 'รายได้ประจำ' !

2020-07-08 09:25:22

        WORLD พลิกธุรกิจ“อสังหาฯ” สร้างโมเดล “รายได้ประจำ” “ผู้ประกอบการอสังหาต้องปรับตัวใหม่จะสร้างแล้วขายอย่างเดียวไม่ได้แล้วต้องเปลี่ยนธุรกิจให้มีรายได้ประจำเข้ามาต่อเนื่อง”

        ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบสร้างเพื่อขายอย่างเดียวไม่ได้แล้ว! หลังซัพพลายล้นตลาด ดีมานด์หดตัว เหตุเศรษฐกิจชะลอตัวจากผลกระทบโควิด-19 “ดร.จิรศักดิ์ จิยะจันทน์” นายใหญ่ “เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น” ปรับโมเดลธุรกิจรูปแบบใหม่อยากรอด ต้องเปลี่ยนให้มีรายได้ประจำเข้ามาทุกเดือน !

        ใช้เวลากว่า 2-3 ปี ในการสวิสธุรกิจจาก “ธุรกิจการศึกษา” มาเป็น “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” สำหรับ บมจ. เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น หรือ WORLD พร้อมแล้วหลังทุกอย่างดำเนินการตามกระบวนการและกฎเกณฑ์ที่ตลาดทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) แล้วเหลือเพียงรอให้ ตลท. อนุญาตให้กลับเข้ามาซื้อขายหุ้นอีกครั้งเท่านั้น

        “ดร.จิรศักดิ์ จิยะจันทน์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น หรือ WORLD ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แจกแจงแผนธุรกิจที่สร้างการเติบโตให้ “กรุงเทพธุรกิจ BiZWeek” ฟังว่า ตลอดระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมาบริษัทอยู่ในช่วงของการเตรียมตัวและปรับเปลี่ยนธุรกิจใหม่ จากความตั้งใจเดิมที่จะนำ “ธุรกิจการศึกษา” เข้ามาระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่เมื่อไม่สามารถดำเนิการได้ จึงจำหน่ายธุรกิจการศึกษาออกไปทั้งหมด และเปลี่ยนมาเป็น “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ส่งผลให้หลังจากบริษัทเคลียร์ตัวเองแล้ว ด้วยการขยายธุรกิจการศึกษาออกกไปแล้วทำให้ WORLD มีกระแสเงินสดเข้ามาจำนวนหลาย “พันล้านบาท” และกลายเป็นบริษัทที่แทบไม่มีหนี้สิน เมื่อมีเงินทุนแล้ว สเต็ปต่อไปคือบริษัทก็ต้องทำแผนธุรกิจใหม่ในการเดินหน้าในธุรกิจอสังหาฯด้วยการ “ลงทุน” เพื่อสร้างรายได้และกำไรในธุรกิจอสังหาฯเติบโตขึ้นมาแทนธุรกิจการศึกษา

        สะท้อนผ่านการเริ่มเข้าไปลงทุนใน “ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม” ที่ปัจจุบันดำเนินการนิคมอุตสาหกรรมแห่งที่ 2 แล้วโดยอยู่ที่จังหวัดลำพูน ซึ่งเป็นนิคมฯที่เป็นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ โดยมีลูกค้าหลักเป็นญี่ปุ่น สัดส่วน 70-80% จากก่อนหน้านี้บริษัทลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมบางปู จังหวัดสมุทรปราการมาแล้ว

        ทว่า หลังเข้ามาลุยในธุรกิจอสังหาฯแล้วพบว่าระหว่างธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจการศึกษา ค่อนข้างมีความแตกต่างกันมาก ซึ่งในธุรกิจการศึกษานั้นรายได้ของธุรกิจจะเป็น “รายได้ประจำ”(Recurring Income) มีทั้งรายได้-กำไร เข้ามาต่อเนื่องทุกเดือน และทุกไตรมาส ขณะที่ธุรกิจอสังหาฯ นั้นธุรกิจจะมีความ “ยาก” ในเริ่มต้นของการลงทุน เพราะว่ากว่าธุรกิจจะสามารถรับรู้รายได้ก็ต้องรอวันโอนโครงการให้กลับลูกค้าเท่านั้น

        “ตอนเราจำหน่ายธุรกิจการศึกษาออกไปแล้ว ทุกคนก็มองว่าเราใหม่มากในธุรกิจอสังหาฯ แต่ในความเป็นจริงแล้ว เราทำธุรกิจอสังหาฯ มาก่อนมานานแล้วแต่ความตั้งใจเดิมต้องการนำธุรกิจการศึกษาเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯแต่เมื่อไม่ได้เราก็ต้องสวิสใหม่ด้วยนำธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นมาเป็นธุรกิจหลักแทน”

        ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เล่าต่อว่าปัจจุบัน WORLD แบ่งธุรกิจออกเป็น 2 ประเภทคือ “ธุรกิจเพื่ออุตสาหกรรม” คือ “โครงการนิคมอุตสาหกรรมเวิลด์ (ลำพูน)” จังหวัดลำพูน มูลค่า 2,000 ล้านบาท แบ่งพื้นที่ออกเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมอยู่ระหว่างกรรอโอนกรรมสิทธิ์ และพื้นที่พาณิชยกรรมอยู่ระหว่างการพัฒนา คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้เข้ามาภายในไตรมาส 3 หรือ ไตรมาส 4 ปี 2563 และคาดว่าจะรับรู้รายได้เข้ามาในปี 2564 มูลค่า “หลักร้อยล้านบาท”

        “อุตสาหกรรมลำพูนจะมีส่วนสำคัญในการผลักดันรายได้ให้กับบริษัทเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และยั่งยืนในอนาคต สร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น เนื่องจากมีความพร้อมในการพัฒนาที่ดิน ซึ่งมีกว่า 350 ไร่ เพื่อรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์”

        “ธุรกิจเพื่อที่อยู่อาศัย” โดยปัจจุบันบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมี คือ “โครงการเดอะ ซิตี้ หาดใหญ่” จังหวัดสงขลา มีจำนวน 4 อาคาร โดยมี 1 อาคารเป็นห้องชุดพร้อมขาย ส่วนอีก 3 อาคาร ยังอยู่ระหว่างการพัฒนา คาดว่าจะแล้วเสร็จ ในปี 2563 “โครงการดิ อะวอร์ด ป่าตอง” จังหวัดภูเก็ต มีจำนวน 2 เฟส โดยเฟส 1 เป็นห้องชุดพร้อมขาย ส่วนเฟส 2 ยังอยู่ระหว่างการพัฒนาและ “โครงการเดอะ ฟอเรสท์ ป่าตอง” จังหวัดภูเก็ต อยู่ในระหว่างการออกแบบและการพัฒนา แต่อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาฯ ก็มีความยากลำบากบ้างเพราะว่าด้วยลักษณะของอุตสาหกรรมอสังหาฯ จะดีหรือไม่ดีนั้นต้องอยู่บนปัจจัยดังกล่าวเป็นความเสี่ยงของอุตสาหกรรมที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

        ดังนั้น บริษัทมีเป้าหมายในการทำธุรกิจอสังหาฯ ที่มีความยากลำบากอยู่ในธุรกิจอยู่แล้ว รวมทั้งมีความเสี่ยงที่ควบคุมไม่ได้ โดยบริษัทจะไม่มัวแต่นั่งรอฤดูกาลของธุรกิจ ที่เป็นช่วงที่ลูกค้าโอนอย่างเดียวถึงจะมีรายได้เข้ามา แต่บริษัทจะเปลี่ยนโมเดลธุรกิจอสังหาฯ จากเดิมธุรกิจที่สร้างเพื่อ “ขาย” อย่างเดียวกลายเป็นธุรกิจที่มีรายได้ “รายได้ประจำ”(Recurring Income) เข้ามาทุกเดือนหรือทุกไตรมาสต่อเนื่องในรูปแบบธุรกิจ “โฮเทล เรสซิเดนซ์”(Hotel Residence) หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่มุ่งเน้นการให้บริการ สะท้อนผ่านการศึกษาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ณ หาดป่าตอง จังหวัดภูเก็ต มูลค่า “2 หมื่นล้านบาท” บนเนื้อที่ 52 ไร่ โดยในเฟสแรกจะลงทุนจำนวน 4,000 ล้านบาท จำนวน 400 ห้อง โดยโครงการดังกล่าวบริษัทมีการคุยกับลูกค้าชัดเจนว่าหลังจากลูกค้าซื้อห้องไปแล้ว บริษัทจะขอ “เช่า”(Rent) ต่อจากลูกค้าทั้งหมด 100% ในระยะยาว 10 ปีขึ้นไปเพื่อบริหารเป็นโรงแรม

        โดยบริษัทจะการันตี “ผลตอบแทน” (รีเทิร์น) ให้กับลูกค้าที่ลงทุนในโครงการของบริษัทด้วยผลตอบแทนใน 3 ปีแรก ระดับ 6% และปีที่ 4 ขึ้นไปอาจจะมีการแบ่งผลตอบแทนในลักษณะ 50:50 เนื่องจากในปีที่ 4 นั้น การลงทุนเริ่มอยู่ตัวแล้ว

        อย่างไรก็ตาม สิ่งที่บริษัทมองเราต้องการให้ธุรกิจต่อเนื่อง โดยส่วนตัวมองว่าธุรกิจอสังหาฯ ลักษณะดังกล่าว “ไม่ยาก” หากทำเลตรงนั้นเป็นเมืองท่องเที่ยว แต่หากทำคอนโดฯ ในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ก็อาจจะยากเพราะการแข่งขันสูงและไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว ซึ่งบริษัทอาจจะไม่สามารถการันตีผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนได้เหมือนเช่นในทำเลท่องเที่ยว ฉะนั้น การที่จะลงทุนก็ต้องเลือกทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว

        “เมื่อโครงการแรกขายหมดเราก็จะดำเนินการโครงการเฟสสองต่อเนื่อง และโครงการที่จังหวัดภูเก็ต เราสามารถขยายการลงทุนได้อีกเยอะ”

        ทั้งนี้ ปัจจุบันโครงการที่ หาดป่าตอง จังหวัดภูเก็ต ตอนนี้กระบวนอยู่ระหว่างการขอ EIA คาดว่าหลังโควิด-19 คลี่คลายคาดว่าจะสามารถดำเนินการต่อได้ สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย “ลูกค้าต่างชาติ” ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีเงินและต้องการให้มูลค่าเงินเพิ่มขึ้นทุกปีโดยจะฝากเงินไว้ที่แบงค์ดอกเบี้ยก็แสนต่ำ ยิ่งเฉพาะในยุโรปดอกเบี้ยเงินฝากติดลบอีก ดังนั้น หากมีช่องทางการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนเพิ่มขึ้นได้ก็ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของนักลงทุนดังกล่าว

        “ในมุมมองส่วนตัวของผมมองว่าทุกวันนี้ผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจอสังหาฯต้องปรับเปลี่ยนตัวเองใหม่ ไม่ใช่แค่การสร้างแล้วแล้วขายอย่างเดียว แต่ต้องทำธุรกิจอสังหาฯ ของตัวเองให้กลายเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเข้ามาอย่างต่อเนื่องเกิดขึ้นให้ได้”

        นอกจากนี้ บริษัทยังลงทุนในธุรกิจใหม่คือ “ธุรกิจโรงพยาบาล” สะท้อนผ่านปี 2562 ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท (บอร์ด) ได้มีมติให้บริษัทเข้าซื้อหุ้นสามัญ บริษัท เอ็น ฮออสเทิล จำกัด ซึ่งประกอบกิจการเกี่ยวกับสุขภาพโรงพยาบาล เภสัชภัณฑ์ เครื่องมือทางการแพทย์ ฯลฯ มีทุนจดทะเบียนจำนวน 765,000,000 บาท และมีทุนชำระแล้ว 765,000,000 บาท แบ่งออกเป็น 7,650,000 หุ้น มูลค่าหุ้นละ 100 บาท โดยบริษัทจะเข้าลงทุนในสัดส่วน 33.33 % ของทุนจดทะเบียนคิดเป็น 254,974,500 บาท ในราคาหุ้นละ 100 บาท รวมเป็นจำนวน 2,549,745 หุ้น  

        ทั้งนี้ บริษัท เอ็นฮอสปิเทิล จำกัด เป็นเจ้าของที่ดินขนาด 10-2-99.6 ไร่ และอาคารขนาด 21,887 ตารางเมตร เป็นโรงพยาบาลขนาด 60 เตียง (ชื่อโรงพยาบาลอยู่ระหว่างการพิจารณา) ตั้งอยู่ที่อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ โดยคาดว่าจะเปิดดำเนินการในปี 2564 ขณะที่ ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับจากการลงทุนบริษัทจะมีธุรกิจซึ่งมีรายได้และผลประกอบการต่อเนื่อง ซึ่งเป็นธุรกิจที่คุ้มค่าต่อการลงทุน อีกทั้งธุรกิจโรงพยาบาลนั้นเป็นธุรกิจที่สามารถเติบโตไปด้วยกันกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นธุรกิจหลักของบริษัทได้ โดยบริษัทฯ เชื่อว่าผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) อยู่ที่ระดับ 8.47% ต่อปี 

        “บริษัทเข้าไปซื้อหุ้นในธุรกิจโรงพยาบาล ซึ่งเป็นที่รู้กันว่าหากธุรกิจโรงพยาบาลเปิดเชิงพาณิชย์ได้ก็จะสร้างรายได้ประจำแน่นอนเข้ามาอย่างต่อเนื่อง” สำหรับแนวโน้มผลการดำเนินงานในปี 2563 คาดว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง จากโครงการอสังหาฯ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและรอโอนกรรมสิทธิ์ นับตั้งแต่ปี 2563 นี้พร้อมที่จะเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้อย่างต่อเนื่องและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจให้กับผู้ถือหุ้น

        สำหรับผลการดำเนินงานของบริษัทไตรมาส 1 ปี 2563 มีรายได้รวมจำนวน 44.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนจำนวน 18.52 ล้านบาท คิดเป็น 71.01% โดยรายได้รวมดังกล่าวแบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 43.76 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนจำนวน 19.4 ล้านบาท 

        เนื่องจากงวดนี้มีการโอนห้องชุดมากกว่าปีก่อน ประกอบกับทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ เหมาะแก่การลงทุนไม่ว่าจะซื้อเพื่อเก็งกำไรหากนำไปขายต่อหรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า และรายได้อื่นจำนวน 0.84 ล้าบาท

ท้ายสุด “ดร.จิรศักดิ์” ฝากไว้ว่าตอนนี้ WORLD พร้อมเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้อย่างเนื่องตั้งแต่ปี 2563 หนุนผลงานเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ระบุแต่ละโครงการมีความเป็น Niche Market ไม่ได้รับผลกระทบจากการแข่งขันที่รุนแรงและภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาลง

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ